Tax NEWS březen 2014

V březnovém čísle Tax News si blíže představíme problematiku daně z nabytí nemovitých věcí, kterou nově upravuje zákonné opatření senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. Tato daň nahradila od roku 2014 daň z převodu nemovitostí. Daň z nabytí nemovitých věcí sdílí s předešlou právní úpravou některé shodné prvky. Stejně jako dosud jsou postihovány úplatné převody vybraných nemovitých věcí. Sazba daně byla taktéž ponechána na původní 4%-ní úrovni.

Tax NEWS březen 2014

DAŇ Z NABYTÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ

Poplatník daně

Přestože jsou si obě daně v mnohých aspektech podobné, daň z nabytí nemovitých věcí přináší i některé podstatné novinky. Rozdíly přichází například v osobě poplatníka při nabytí vlastnického práva koupí nebo směnou. Po novu se mohou smluvní strany dohodnout, kdo bude poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí. Pokud si smluvní strany neurčí, kdo bude daň platit, poplatníkem je vždy prodávající, jako do konce roku 2013. Po novu si však smluvní strany mohou ve smlouvě určit, že poplatníkem je nabyvatel.

Daň z nabytí nemovitých věcí přináší změnu i v situaci, kdy dojde k nabytí nemovité věci do společného jmění manželů. Protože manželé platí daň společně a nerozdílně, podává nově daňové přiznání pouze jeden z manželů. Do 31.12.2013 tomu bylo tak, že daňové přiznání podával každý z manželů, přičemž jejich podíly byly stejné.

Změny v osvobození

Od roku 2014 také nejsou plošně osvobozeny novostavby, které nebyly dosud používány, ale pouze vybrané druhy nemovitostí jako třeba nové byty nebo pozemky s rodinnými domy. Stejně tak se zrušilo osvobození od daně u vkladů do základního kapitálu.

Stanovení základu daně

Zásadní rozdíly přichází i ve způsobu stanovování základu daně. U daně z nabytí nemovitých věcí se vychází z tzv. nabývací hodnoty.

Tou může být buď:

  • sjednaná cena,
  • srovnávací daňová hodnota,
  • zjištěná cena nebo
  • zvláštní cena.

Co se týče samotné metodiky výpočtu, tak ve většině případů za nabývací cenu dosadíme buď:

  • srovnávací daňovou hodnotu, nebo
  • cenu sjednanou, a to tu z nich, která je vyšší. Srovnávací daňovou hodnotu získáme vynásobením zjištěné ceny nebo směrné hodnoty koeficientem 0,75, přičemž poplatník si může zvolit, která z těchto dvou variant pro něho bude výhodnější. Zjištěnou cenou se rozumí cena stanovená na základě zákona o oceňování majetku. Směrná hodnota se odvíjí od cen obdobných nemovitých věcí, s přihlédnutím k druhu, poloze, účelu, stáří, vybavení a stavebně technickým parametrům konkrétní nemovité věci. Zohledňována ale může být i například pravděpodobnost spojená s rizikem, že danou nemovitou věc postihne povodeň. Existují i určité druhy nemovitých věcí, pro které směrná hodnota stanovena nebude. Jedná se zejména o lesní pozemky s lesními porosty, pozemky s nedokončenými stavbami, ale také o pozemky, na nichž se sice nachází dokončená stavba, ta je ovšem svým charakterem velmi atypická nebo složitá. V mimořádných případech se za nabývací hodnotu dosadí zvláštní cena. Typickou situací může být kupříkladu cena získaná při prodeji nemovitosti ve veřejné dražbě, při exekuci nebo částka získaná prodejem nemovité věci v souvislosti s nařízenou likvidací pozůstalosti. Zvláštní cena se jako základ daně použije také při vkladech nemovité věci do kapitálových společností, kdy se zvláštní cena stanoví jako cena určená znalcem při ocenění nepeněžitého vkladu.

Daňové přiznání

Zvolí-li si poplatník, že se pro určení srovnávací daňové hodnoty použije směrná hodnota, postupuje se při stanovení základu daně v daňovém přiznání zvláštním způsobem. V takovémto případě poplatník v daňovém přiznání uvede všechny údaje potřebné pro stanovení směrné hodnoty, sám ji ale nevyčísluje a pouze v daňovém přiznání vypočte tzv. zálohu na daň ve výši 4 % ze sjednané ceny (zpravidla z kupní ceny).

Finanční úřad na základě těchto dat stanoví směrnou hodnotu a vypočte výslednou daň. V případě, že bude sjednaná cena vyšší než oněch zmíněných 75 % směrné hodnoty, bude výše daně odpovídat zaplacené záloze a nic dalšího se již neděje. V opačném případě, kdy by naopak 75 % směrné hodnoty přesahovalo sjednanou cenu, by poplatníkovi vznikl nedoplatek ve výši 4 % z tohoto rozdílu. Ve většině případů ale pravděpodobně směrná hodnota sjednanou cenu převyšovat nebude. Předběžné zjištění orientační výše směrné hodnoty by pro poplatníka nemělo být složité, protože Finanční správa za tímto účelem plánuje v nejbližší době spustit na svých internetových stránkách on-line kalkulačku. Pokud poplatník využije pro stanovení základu daně směrnou hodnotu, není potřeba dokládat k daňovému přiznání posudek znalce, jak tomu bylo do konce roku 2013.

Pokud si poplatník zvolí, že srovnávací daňová hodnota bude určená na základě ceny zjištěné, má povinnost zajistit si znalecký posudek hodnoty nemovité věci a přiložit jej k daňovému přiznání. V tomto případě lze základ daně snížit o náklad vynaložený na odměnu znalce za znalecký posudek. Při zjištění základu daně a placení daně se postupuje standardním způsobem tak, jak jsme to znali u daně z převodu nemovitostí do 31.12.2013.

Cílem nové právní úpravy je přinést zjednodušení administrativní náročnosti pro poplatníka a dát mu možnost volby v případě, že nemá zájem o zhotovení znaleckého posudku.

Případy na přelomu let 2013 a 2014

Na závěr je také potřeba zmínit ještě několik dalších důležitých praktických dopadů. Přestože je daň z nabytí nemovitých věcí v mnoha aspektech shodná s daní z převodu nemovitostí, pro podání daňového přiznání je potřeba vyplnit nový formulář přímo pro daň z nabytí nemovitých věcí. Starý formulář přiznání daně z převodu nemovitostí nelze použít. Další neméně důležitou změnou je nové předčíslí účtu, na který se daň z nemovitých věcí odvádí. Místo předčíslí 7763 (daň z převodu nemovitosti) se musí od roku 2014 nově použít předčíslí 7691. Pokud právní účinky vkladu práva vznikly do 31.12.2013, aplikuje se předčíslí daně z převodu nemovitosti tj. 7763 bez ohledu na to, kdy bude daň vyměřena a zaplacena. Lhůta pro podání daňového přiznání zůstává beze změny. Daňové přiznání se musí podat do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl proveden vklad práva do katastru nemovitostí.

 

V případě jakýchkoli otázek k uvedené problematice Vám rádi poskytneme příslušnou podporu.

ivana.ottova@lerika.eu                                                                                                                                                     

petr.hajek@lerika.eu